商业项目运作的老字号招牌正在衰竭

　　商业项目运作的老字号招牌正在衰竭
 
　　连载一：高空置率让商业地产不堪一击
 
　　在房地产开发中，商业地产的高空置率现象让人对商业地产的投资开发几乎快失去信心和勇气。
 
　　不论是在经济发达的沿海地区，还是在经济发展较弱的内陆地区，商业地产的高空置率都显得极为普遍。大到规模宏大的整体商业投资项目，小到领街的住宅商业铺面，空荡、冷清的凄凉感，时刻揪着投资商的心，没有商业的持续繁荣，或者说没有可持续的消费实力和消费能力，商业项目的投资，始终都显得势单力薄。
 
　　与开发火热、价格一个劲直飚的住宅开发相比，商业地产的开发和兴建，确实不可同日而语，投资商对商业项目的信心不仅来源于商业项目的投资回报，目前更依赖于能够整合商业项目，并进行整体运营、管理的项目管理方。
 
　　而不断攀升的高空置率，不但让整个市场的商业氛围显得萧条不堪，更让商业项目的后期经营与运作，显得力不从心。
 
　　高空置率给商业地产运作带来极大的投资风险。出现在全国各地，中途停工的商业烂尾楼为数不少。这反映出商业地产的投资风险不仅是来自于投资开发商本身资金实力一个方面，同时跟整个项目在前期开发中的整体考虑和预测评估有很大关系。一个项目的兴建与运作，前期项目定位的问题非常重要，但是对客观环境的风险评估也有很大关系，一个空置率较高的城市，商业地产投资的风险就会增大，倘若再加上前期的战略考虑不充分和实际定位不准确，很容易让一个项目在兴建过程中折腰。
 
　　目前，住宅开发的，或多或少都会存在一部分沿街商业铺面的存在，这些预留的商业铺面，在很大程度上都是闲置的。这反应出整体经济水平是存在问题的，商业发展过程的缓慢性，也反应出消费者消费投资的能力有限，他不可能遍地开花地对所有商业铺面都投资，因为，高空置率的现象让商业投资风险增大。一个投资，不但不能够让他得到快速的回报而且会套牢一大笔资金。
 
　　高空置率让原本繁华的商圈氛围也间接蒙上一层阴影。一个城市的商业地产的空置率越高，那么其当地的经济消费能力就越弱，商业氛围就不会太浓，不然，也就不可能出现那么多闲置的商业铺面或烂尾楼。
 
　　对一个新项目的整体运作而言，商圈氛围显得尤为重要，但是既有氛围并不能很好的带动新项目的繁荣。这主要是因为，一个新商业项目前期首先面临的问题不是经营，而是招商。
 
　　在整体经济、消费能力等因素不很乐观的情况下，经营者（商家）用于投资的资金会很有限。虽然，有些商业项目采取“先售后租”的形式，有的采取“只租不售”的形式来吸引投资者和商家的注意力，但不论采取何种形式，他最终必须要有让整个项目的商业氛围先火气起来的规划和可行性评估，也就是要让商业经营者或投资者看到利润回报，看到前景，不然，即使是设施再完善的商业条件，都可能给投资者和经营者产生不了激情。
 
　　商业利润的实现，与整体商业环境（商气、人气）有很大关系，假若，整个城市的商业氛围显得都很弱，必然导致商业地产空置率上升，空置率一上升，就会间接刺激投资者的神经，这个项目进去以后未必可以纂钱，这样即使依托一个成熟的老商业圈，也不一定就可以把一个新项目运作成功。因为，在前期招商过程中，商家经营者和投资者就已经产生投资风险顾虑，不管是租赁还是买一个商铺的风险到底有多大，值不值得投资的问题。
 
　　高空置率让寄希望于商业投资回报的客户专向其他更高回报领域。目前，投资理财人群的资金流向，很大一部分都涌向股票、基金、黄金、住宅地产项目等方面，对商业地产的投资热度明显因空置率的不断上升而降低。在实际生活中，也经常看到一些铺面转让的告示贴在门外，由于经营收益的问题和投资回报率较低的原因，已经使很多投资者对商业项目的兴趣递减。
 
　　即使有一部分投资者依然对商业地产项目感性趣，但是他的前提条件也是，你必须给他有一个可行性的投资评估规划和预计收益规划的合同性条款保证约定以后，他才可能对这个项目感兴趣。
 
　　但是，目前商业项目经营的尴尬现象，已经很少有投资开发商愿意为投资者做出一个坚定的承诺，因为，太多的失败案例，让他们不敢轻易承诺。
 
　　高空置率与商业地产的盲目开发有很大关系。商业地产的盲目建设，直接导致商业地产空置率的不断攀升，真正热衷于商业投资应该是在上世纪末的时候，各种商业街的兴起，在全国各地刮了一场盲目开发风，除了商业街，就是各种特色的文化项目开发建设，此外，就是大批住宅项目附带的商业铺面，这些数量的急剧堆积，让整个商业市场的投资者产生一窝蜂的局面，盲目跟进投资，结果很多年又拿不到投资商承诺的投资回报。一个较大的反差和经济发展客观水平的相互作用，会让投资者的投资信心大受打击。资金被牢牢套住，不但变现困难，而且很多开发商都把资金押在了商业地产的销售上，结果也出现资金周转的问题。一些银行出现因地产开发的呆账、坏账就不在少数。
 
　　高空置率反应出经济发展中存在的泡沫。商业地产的兴盛，很大程度上依赖于整体经济环境的良性发展。只有消费者消费能力的不断提升，才能对每个商业地产的后期经营运作带来可靠的商气和人气保障，不然，只能是冷清、萧条的局面取代。
 
　　这样对商铺经营者和投资者来说，他们的收益不可能实现，那么其投资积极性和经营积极性都会受到影响。一些商业项目出现投资者资不抵债的情况被银行拍卖，就是典型的投资失败，不但最终得不到利润回报，还会让前期投资付之东流。
 
　　整体经济环境存在泡沫的话，会让一部分投资开发商和商铺投资者盲目冲动，一旦，后期经营出现问题，这种盲目行为就会遭到强烈的打击。
 
　作者：马文瑞，联系方式：13258153365，Email：mwr310@126.com