高端品牌不是企业营销的救命仙丹!
引语
在中国的市场中，无论是国内品牌也好、国外品牌也罢，哪怕是世界上的一线高端品牌、甚至是奢侈品，都正在面临着激烈的竞争。与此同时，承载了各种业态类型的商业地产项目，同样也在经受着市场的严峻考验。有趣的是，在商业地产项目彼此之间激烈的你争我夺之中，品牌商家开始扮演起越来越重要的角色。甚至在不少开发商的眼里，只要抓住了高端品牌，那就意味着商业运营的“全面胜利“。
只是，这种想法正确吗？
商业项目在招商过程中争相引进高端品牌的情况，相信熟悉商业地产行业的人都不会陌生。这一作法之所以会受到如此多商业项目开发商及运营商的拥护，不是没有一定的道理。高端品牌的入驻确实更易带动其他品牌的进入，从而顺利地完成项目的招商和销售。
可是，在既得利益的诱惑及“面子工程”的驱动下，一些商业地产项目的开发商及运营商往往忽略一些原本应该被慎重
考虑的问题。是不是所有的商业项目都适合引进高端品牌？一个商业项目要健康有序的发展应该怎样去认知高端品牌的内涵，又应该怎样去挖掘高端品牌所蕴含的价值？高端品牌真的就是商业项目的“万灵丹”吗？
在商业地产领域摸爬滚打多年的“实战家”们的理解，或许会让你对高端品牌的认知更进一步。
选项目客群第一
ＲＩＭＯＷＡ中国区负责人 王露
RIMOWA 这个德国箱包品牌拥有100多年的历史。2007年7月进入中国市场时，RIMOWA将在中国的第一家店选在了静安寺的九光百货5楼。当时，第一个月的柜台销量就成为了九光箱包销量的第一名。
作为高端品牌的一级代理商，我们选铺的标准和高端品牌生产商之间还是有一定区别的。由于代理商在代理高端品牌时有一定的时间限制，或5年、或10年。这种时间的要求促使代理商在销售中必须注重利润的最大化。从理论上讲，按照RIMOWA的品牌档次，应该进入像恒隆广场这样的项目才符合选铺规律。但就我们的经验来说，恒隆高昂的租金价格、不算很旺的人气都不适合像我们这样的高端品牌代理商。
如果说，高端品牌生产商投入较大成本选择恒隆或者高端地段的临街商铺为品牌打形象是在情理之中，那么高端品牌代理商选择与品牌档次相符的知名商场，或是目标客群集中的商铺来提升赢利也无可厚非。对我们代理商来说，效益才是最重要的，如何拥有符合品牌需求的客群才是关键。如果一个项目有很好的客流量、有与我们品牌相应的业态搭配来帮助我们提升销量，那么，就算这个商业项目在郊区，我们也会考虑。
选品牌要讲实效
上海申意汇商业投资管理有限公司 董事总经理 徐明瑞
开发商在招商过程中喜欢引进高端品牌的习惯，由来已久。在开发商看来，高端品牌的进入势必会带动其它的品牌，这样更有利于招商和后期的销售工作。
在金山曾经有一个项目，在招商过程中，政府部门及开发商对此都颇为重视，期望质也较高。因此当时引进了不少的高端品牌。可是，大多数的商家还是以赢利为目的的，如果销售状况不好，即使是已经进驻的品牌一般三个月或半年之后也会退出商场。所以我认为，引进高端品牌的原则还是要看是否符合当地的消费习惯和消费层次。俗话说，不是所有的土壤都适合郁金香的生长。如果一味的依靠高端品牌的加盟，而不考虑周边的实际环境，很容易把商业项目做死。就拿外滩来说，作为上海顶级的商业区域，拥有豪华的装修规模，但在业态搭配上却棋差一着。很多高端零售品和中底端的连锁店搭配在一起，反而显得不伦不类。
相反，有些商业项目在选商的时候会有意去引进很多服务质量较好的品牌，同时注重后续管理和区域性管理。如此一来，良好的管理品质和合理的业态配套同样能让项目火起来。
好品牌入乡随俗
星游城总经理 秦晓林
现在对高端品牌的理解应该是多元化的，很多人觉得高端品牌特指国外或国内高价位品牌。就我理解，高端品牌可以定位为知名品牌、成熟品牌。真正的高端品牌肯定是受欢迎的，能够吸引大部分客流的品牌，也一定是符合当地的文化背景、生活习惯和审美标准的。举个例子。我们星游城最开始的业态定位并没有考虑到上海本地特色服务和上海客层的普遍需求，在业态配置上很不理想。所以，我们现在考虑对整个星游城的业态进行调整。像巴贝拉、唐朝、洋葱餐馆等都是我们将要重点引进的品牌。
我们眼中的高端品牌，就是受大众欢迎的品牌。当然，这个大众的定义也要根据不同地段的特点。星游城在天钥桥地段，我们的消费客层指的就是25岁到30岁的年轻人。所以，服装品牌、娱乐品牌都可以是我们所需要的高端品牌。高端品牌的定义在我们的概念里是根据需求度来划分的，而并不是根据消费来层次划分。
灵活机动是关键
上海豪布斯卡名品村投资咨询有限公司 总经理 汪伦敏
我们正在运作的南汇这个项目，在整体设计、装修以及招商过程中的定位一直都是比较高端的。可能在大多数人的概念里，南汇郊区似乎和高端品牌没有什么渊源。一个上海郊区的商业项目说要引进大量的高端品牌，似乎让人很难接受。当然，就郊区的消费能力、客群的消费习惯来讲，高端品牌的价位确实是一道难关。但是，随着近年来国内经济的快速发展，品牌意识、品牌观念已是深入人心。无论是零售产品，还是娱乐、餐饮，它们货真价实的品质、良好的服务态度都是南汇区域消费群和中小白领阶层所乐于接受的。
考虑到高端品牌，尤其是服装零售的高位价格，我们在引进这些品牌时主要偏向于打折的产品。比如ESCADA、NIKE、ESPRIT、贝纳通、SISLEY、REEBOK、PUMA、七匹狼等近百个品牌。等等，都是两、三年前的样式以打折的价格出售。我们相信，高品质、较低的价格同样会吸引大量客流。
可以说，我们的基本理念是对人们传统的高端品牌的概念进行了深化。即使是样式稍有过时的高端品牌同样具有品牌竞争力。我们利用价格的优势延长了高端品牌的寿命，扩大了品牌的空间。这是对高端品牌的灵活运用；也是我们引进高端品牌的独特方法。
结语
价值平衡才是商业项目成功与否的标尺。对于一个商业项目来说，运营商、经营商、消费者都能够得到价值与回报才是项目的运营目标，否则一荣俱荣，一损俱损。
一个商业项目是否应该“卑躬屈膝”引进高端品牌，或者一个高端品牌是否在“利诱”之下委身下嫁，归根结底还是要由裁判——消费者来给出答案。因此项目的定位至关重要，如果高端品牌与项目的能级定位相去甚远，高端品牌在没有有效消费力支撑的情况下，就算是拿到再优惠的进驻条件，其结果也只会得不偿失，同时也会伤害到自己的品牌形象。而对于运营商来说，盲目的追求高端品牌而忽视自身定位的话，不仅付出了经济代价，其商业氛围也将会受到一定的破坏。
因此，商业项目的招商与高端品牌的拓展都必须是建立在市场需求的基础上，一切逆市场的行为不仅徒劳无功，而且会大伤元气。当然，一个商业项目的能级定位也不会是一成不变的，随着商业项目的商业能级逐步提升，高端品牌的进驻也就水到渠成了。
